據(jù)自治區(qū)住建部門統(tǒng)計(jì)，寧夏無物業(yè)小區(qū)至今仍占一定比例，多集中于老舊小區(qū)及一些早期開發(fā)的商品房小區(qū)，始建年代集中在20世紀(jì)末到21世紀(jì)初。因歷史遺留問題、管理不善或資金不足等，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)缺失或不到位，日常管理主要依賴政府監(jiān)管、社區(qū)代管和居民自治等方式。
如何讓無物業(yè)小區(qū)從管理“破題”到幸?！奥涞亍保窟B日來，記者走訪一些無物業(yè)小區(qū)，采訪相關(guān)部門、專業(yè)人士，探尋治理之道。
銀川市興慶區(qū)青山家園小區(qū)內(nèi)大部分道路已完成硬化。
三個(gè)老舊小區(qū)的“逆齡蛻變”
8月3日，在銀川市興慶區(qū)青山家園小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)副主任趙成全如往常一樣，6時(shí)便開始在小區(qū)里巡查。
這個(gè)有著453戶居民的小區(qū)，曾是青山試驗(yàn)機(jī)廠員工的驕傲，紅磚樓房整齊排列，綠樹成蔭。但隨著上世紀(jì)90年代末單位改制，機(jī)器制造廠撤銷，小區(qū)像失去依靠的孩子，逐漸陷入無人照管的困境：路面坑洼、圍墻傾頹、垃圾亂堆，一到夏天，居民連窗戶都不敢開。
轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2016年9月，在社區(qū)黨委的指導(dǎo)下，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)?！爱?dāng)時(shí)最大的難題是沒錢?！壁w成全回憶，業(yè)委會(huì)成員反復(fù)琢磨，終于想到了辦法，將原廠遺留的鍋爐房改造成幼兒園，每年能獲得6萬元到7萬元的穩(wěn)定收入，這筆錢成了小區(qū)治理的“第一桶金”，全部投入到環(huán)境改造中。
如今走在青山家園里，處處都能看到治理的成果。平整的柏油路取代了泥坑，新劃的停車位井然有序，智能噴灌系統(tǒng)為綠植澆水，幾位老人坐在嶄新的休閑椅上聊天，愜意十足。針對(duì)社區(qū)里60歲以上老人占了小區(qū)居民四分之一的現(xiàn)狀，業(yè)委會(huì)還專門推出系列貼心服務(wù)，除了雇用專職保潔員確保垃圾日產(chǎn)日清外，還設(shè)立調(diào)解室，專門化解鄰里矛盾。更讓居民們感動(dòng)的是，業(yè)委會(huì)每年都會(huì)用公共收益為80歲以上老人準(zhǔn)備米面油等慰問品，這份心意讓很多獨(dú)居老人感受到了家的溫暖。
談到居民自治的優(yōu)勢，趙成全說：“我們每平方米只收0.28元的衛(wèi)生費(fèi)，不到市場價(jià)的一半，但服務(wù)卻不輸專業(yè)物業(yè)?！彼e了個(gè)例子，去年冬天半夜水管爆裂，業(yè)委會(huì)成員冒著嚴(yán)寒組織搶修，天亮前就修好了。這種快速響應(yīng)能力，正是小區(qū)自治模式的最大優(yōu)勢。居民也從最初的觀望者變成了積極的參與者，小區(qū)大事小情都通過議事會(huì)、微信群等方式商議。去年改造小廣場時(shí)，業(yè)委會(huì)就收集了50多條建議，最終方案讓大家都很滿意。
當(dāng)日傍晚，當(dāng)記者來到銀川市金鳳區(qū)黃河?xùn)|路街道六中樓片區(qū)，安馨物業(yè)服務(wù)有限公司的保潔員正在清理當(dāng)天的最后一桶垃圾。 “我們每天清晨5時(shí)準(zhǔn)時(shí)清運(yùn)，每周3次全面清掃?！北崋T告訴記者，盡管小區(qū)只有29戶居民，但服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一點(diǎn)不打折?！耙郧袄?天才清一次，現(xiàn)在干凈得連片落葉都難尋?！本用窭铠P英滿意地說。
這個(gè)僅有29戶居民的微型老舊小區(qū)，曾長期無人管理。2024年，借助銀川市推廣的“以大帶小”托管模式，安馨物業(yè)公司將周邊6個(gè)微型小區(qū)打包管理，通過規(guī)模效應(yīng)實(shí)現(xiàn)專業(yè)服務(wù)覆蓋。金鳳區(qū)黃河?xùn)|路街道辦事處工作人員表示，這種模式對(duì)六中樓片區(qū)這樣的微型小區(qū)尤為適用。
8月4日，記者來到銀川市興慶區(qū)解放西街街道水產(chǎn)巷小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的變遷同樣折射出無物業(yè)小區(qū)的治理探索。
這個(gè)建于1989年的老小區(qū)，最初分為兩個(gè)區(qū)域。1—14號(hào)樓是銀川市水產(chǎn)研究所的家屬樓，16—25號(hào)樓則是銀川市農(nóng)墾局的家屬樓。多年來，農(nóng)墾局自設(shè)物業(yè)公司管理其家屬樓，而水產(chǎn)研究所的家屬樓則一直由社區(qū)代管，社區(qū)不僅組織了專業(yè)的清潔隊(duì)伍，定期清掃小區(qū)衛(wèi)生，還安裝了監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)了小區(qū)的安全防范。
2023年年底，在街道、社區(qū)的推動(dòng)下，水產(chǎn)巷小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)公司統(tǒng)一管理。新物業(yè)不僅加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)，還增設(shè)了健身器材和兒童游樂設(shè)施，豐富了居民的業(yè)余生活。破損的路面得到了修復(fù)，老舊的照明設(shè)施得到了更換，小區(qū)的整體面貌煥然一新。
探訪無物業(yè)小區(qū)治理現(xiàn)狀
近年來，自治區(qū)住建廳、公安、消防等相關(guān)部門持續(xù)探索無物業(yè)小區(qū)的管理新模式，在解決基本管理問題的同時(shí)，提升居民的幸福感。
“截至2025年7月，全區(qū)有住宅小區(qū)5074個(gè)，其中無物業(yè)服務(wù)的小區(qū)2103個(gè)，占比41.4%?！?月6日，自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)管理處處長姚富星介紹，這個(gè)數(shù)字看似驚人，但相較以往已經(jīng)有了顯著改善。
姚富星分析，無物業(yè)小區(qū)的形成源于多重因素：歷史規(guī)劃缺失、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、居民自治意識(shí)不足等。針對(duì)這些問題，寧夏各地在實(shí)踐中不斷探索，力求找到最適合本地情況的治理模式。
在我區(qū)無物業(yè)小區(qū)治理實(shí)踐中，主要形成了三種特色管理模式。一是居民自治模式，如青山家園小區(qū)，通過成立業(yè)主委員會(huì)，盤活小區(qū)資源，實(shí)現(xiàn)自我管理和服務(wù)。二是“以大帶小”托管模式，如六中樓片區(qū)，通過專業(yè)物業(yè)公司將周邊微型小區(qū)打包管理，降低成本，提升服務(wù)質(zhì)量。三是“社區(qū)代管”模式，如水產(chǎn)巷小區(qū)，多年來由社區(qū)直接負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理和維護(hù)。社區(qū)工作人員定期巡查小區(qū)，及時(shí)處理居民反映的問題，確保小區(qū)環(huán)境整潔、安全有序。
走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，寧夏無物業(yè)小區(qū)的治理工作雖然取得了一定的成效，但仍面臨著不少挑戰(zhàn)。一些居民對(duì)自治模式持觀望態(tài)度，參與度不高，影響治理效果。此外，資金短缺仍然是制約無物業(yè)小區(qū)治理的一大瓶頸，盡管有些小區(qū)通過盤活資源、收取衛(wèi)生費(fèi)等方式籌集到了一定的資金，但對(duì)于大規(guī)模的環(huán)境改造和設(shè)施升級(jí)來說，仍然是杯水車薪。
趙成全坦言，雖然幼兒園租金能維持日常開支，但像更新消防設(shè)施這樣的大工程，動(dòng)輒需要十幾萬元，業(yè)委會(huì)實(shí)在力不從心。更讓人憂心的是，現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)成員平均年齡已經(jīng)65歲，年輕人參與度不高?！拔覀兌歼@把年紀(jì)了，還能干幾年？”趙成全嘆了口氣。
“社區(qū)代管”模式在實(shí)際運(yùn)行中也暴露出諸多局限性。首先在專業(yè)性方面存在明顯短板。“我們只能提供基礎(chǔ)的保潔、保安服務(wù)，遇到化糞池堵塞、電路老化等專業(yè)問題就束手無策。”銀川市興慶區(qū)解放西街街道北苑社區(qū)黨委書記孟秀芝說。
據(jù)了解，在水產(chǎn)巷社區(qū)代管期間，每年只能完成1次化糞池清理，而專業(yè)物業(yè)進(jìn)駐后半年就完成了3次徹底清理。其次，資金壓力是另一大難題，社區(qū)代管期間主要依靠財(cái)政撥款，難以持續(xù)投入。后期專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐后，雖然收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0.45元/平方米，但通過專業(yè)運(yùn)營，已經(jīng)累計(jì)投入30余萬元用于監(jiān)控系統(tǒng)更換、路面維修等改造項(xiàng)目，這是社區(qū)代管時(shí)期難以實(shí)現(xiàn)的。
更棘手的是居民觀念的轉(zhuǎn)變?！昂芏嗑用窳?xí)慣了免費(fèi)服務(wù)，對(duì)繳納物業(yè)費(fèi)非常抵觸。”孟秀芝說，即便在物業(yè)進(jìn)駐后，仍有部分的居民拒繳費(fèi)用。
此外，社區(qū)代管還面臨權(quán)責(zé)不清的問題，居民往往把社區(qū)當(dāng)作“萬能管家”，從鄰里糾紛到家中漏水都要求社區(qū)解決，大大超出了社區(qū)的工作范疇。
多元共治讓“幸福”加快落地
采訪中，記者深刻感受到，無物業(yè)小區(qū)的治理工作任重道遠(yuǎn)，需要各方協(xié)同創(chuàng)新，才能讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生，居民們共享美好生活。走訪中，各方結(jié)合實(shí)踐提出建議。
趙成全表示，希望政府能在維修基金和業(yè)委會(huì)培訓(xùn)方面給予更多支持，讓青山家園業(yè)主自治這個(gè)摸索了近十年的模式能夠持續(xù)發(fā)展下去，真正實(shí)現(xiàn)“小區(qū)是我家，管理靠大家”的美好愿景。
基于“社區(qū)代管”模式轉(zhuǎn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，銀川市興慶區(qū)解放西街街道北苑社區(qū)工作人員建議，應(yīng)當(dāng)建立過渡機(jī)制，采取“先服務(wù)后收費(fèi)”的方式，讓居民看到物業(yè)服務(wù)的好處。政府應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)貼，特別是對(duì)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造。要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，通過居民議事會(huì)等形式，讓大家有“花錢買服務(wù)”的意識(shí)，最后是要明確社區(qū)和物業(yè)的職責(zé)邊界，避免居民產(chǎn)生不合理的期待。
“如今的水產(chǎn)巷小區(qū)，監(jiān)控、路燈全部更新，新增了3臺(tái)電動(dòng)自行車充電設(shè)備和2個(gè)電動(dòng)自行車停車棚，居民滿意度顯著提升，這些變化印證了專業(yè)化管理的重要性?！迸d慶區(qū)解放西街街道北苑社區(qū)黨委書記孟秀芝說。
銀川市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)工作人員呼吁，要加快培育專業(yè)化、本土化的物業(yè)企業(yè)，針對(duì)老舊小區(qū)特點(diǎn)發(fā)展一批“基礎(chǔ)型”物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，滿足居民的基本生活需求。同時(shí)，政府應(yīng)加大對(duì)老舊小區(qū)改造的資金投入和政策支持，改善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的條件。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管和培訓(xùn)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，讓居民真正享受到專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。通過科技賦能，引入智能化管理手段，提高治理效率。
他山之石：
在探索無物業(yè)小區(qū)治理的創(chuàng)新實(shí)踐中，國內(nèi)多個(gè)城市形成了經(jīng)實(shí)踐驗(yàn)證的有效模式。根據(jù)北京市朝陽區(qū)政府2023年工作報(bào)告，勁松街道試點(diǎn)“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，將閑置空間改造為養(yǎng)老驛站，物業(yè)人員經(jīng)培訓(xùn)后提供助老服務(wù)，使社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋率提升27%。上海市房屋管理局2024年數(shù)據(jù)顯示，長寧區(qū)通過專業(yè)規(guī)劃師改造的12個(gè)老舊小區(qū)，平均新增停車位8—15個(gè)，綠化率提升18%—25%。
成都市住建局2023年物業(yè)管理白皮書顯示，青羊區(qū)試點(diǎn)“信托制物業(yè)”的8個(gè)小區(qū)，物業(yè)費(fèi)平均收繳率從實(shí)施前的52%提升至81%，最高的小區(qū)達(dá)到89%。南京市住房保障和房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，該市物業(yè)管家培訓(xùn)項(xiàng)目已培養(yǎng)持證人員286人，就業(yè)率達(dá)93%。
深圳市衛(wèi)健委2024年社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合專項(xiàng)報(bào)告指出，羅湖區(qū)“物業(yè)+醫(yī)療”模式覆蓋的23個(gè)小區(qū)，老年人健康檔案建檔率從69%提升至92%，血壓、血糖定期監(jiān)測率提高35個(gè)百分點(diǎn)。（記者 陳思 陶濤 實(shí)習(xí)生 馮世瑞 文/圖）
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